모기지 이자율, 얼마나 오를까?

연준이 물가를 잡기 위해 금리를 장기적으로 인상하고 있다.

6월 회의에서 0.75%포인트를 인상해 연방 기금의 금리는 1.5~1.75% 수준이 되었고 모기지 이자율은 앞으로 6%를 넘어서고 최종 목표치인 3.8% 수준까지 올리면 모기지 이자율은 7.3%에 근접할 것으로 보여 사실상 모기지 이자율은 평상 수준을 빠르게 회복하게 된다. 

이렇게 급속한 모기지 이자율 상승은 주택 시장에 전반적인 변화를 가져올 수밖에 없다. 특히, 주택 매매가 감소하면서 주택 가격도 빠르게 조장될 전망이다.  

 이렇게 모기지 이자율 상승 시기에는 주택 가격이 점차 하락하면서 일시적으로 주택 구입의 적절한 시기를 맞이하게 된다. 

밀레니얼을 중심으로 새로운 가구를 꾸리는 세대가 늘어나면서 주택 수요는 모기지 이자율이 오르면서 감소했다가 이내 늘어날 것으로 보인다. 이는 주택 가격이 일시적인 하락을 보이다가 완만한 보합세를 이룰 것으로 보여 일시적인 하락을 보이는 시기가 주택 구입의 적기가 될 전망이다. 

금리 인상에 따른 주택 시장의 변화를 전망하면서 적절한 주택 구입 시기 즉 주택 가격이 하락하는 시기와 다시 반등하는 시점을 전망하는 것은 주택 시장의 앞으로의 추이를 분석하는데 매우 유용하다.

주택 소유자의 주거 비용 급증

 연준이 금리를 올리면서 가장 민감하고 어려운 문제는 경기 침체의 발생 여부다.

만약 경기 침체가 발생한다면 연준이 금리를 3% 이상으로 올리는 시기가 될 것으로 전망된다.

시나리오에 따른다면 20223년 상반기가 되며 경기 침체는 주택 시장에서는 주택 건설 경기에 직접적인 영향을 주게 된다. 

또한 주택 매매에 영향을 조금 더 미칠 것이므로 전망된다. 부동산 시장 특히 주택 시장은 경 침체와 약간 다른 반응을 보이므로 크게 주택 시장을 망가뜨리지는 않는다.

모기지 이자율이 오르면서 주택 매매는 꾸준히 감소하고 있다. 

잠재적 주택 구매자가 주택 구매 비용이 크게 늘어나면서 경제성이 크게 악화되었기 때문이다. 무리한 주택 구매를 억제하고 주택 가격이 떨어지는 시기를 관망하는 접근 방식을 취할 수 있다. 

잠재적인 꾸준한 금리 인상은 소비자 심리와 구매력에 부정적인 영향을 미쳐 주택 부동산에 대한 전반적인 수요를 약화시킨다. 

특히, 가격이 상대적으로 높은 신규 주택의 구매가 먼저 감소하며 다음으로 기존 주택의 매매가 줄어드는 현상을 보게 된다. 그러므로 신규 주택 매매가가 감소하는 추세가 나타나면 주택 경기가 하락하는 현상이 나타날 것으로 전망한다. 이는 모기지 이자율 상승에 따른 주택 비용 증가가 비싼 신규 주택의 매매에 먼저 영향을 미치기 때문이다.

금리 상승 수준이 주택 시장 좌우

금리가 코로나 이전 수준과 비슷하게 유지될 가능성이 있다면 이자율 상승에 따라 주택 시장에 미치는 영향을 관리할 수 있을 것이다. 

이는 모기지 이자율이 7% 이상을 넘어가면 주택 시장은 심각한 어려움을 겪을 수 있다는 것을 의미한다. 그 전까지는 주택 시장은 가격에는 별다른 영향이 없다. 그러므로 연준이 금리를 어느 수준까지 올리느냐 여부에 따라 주택 시장은 죽거나 살 수 있다.

만일 연준이 연방기금 금리 (federal fund rate)를 4% 수준으로 올리면 인플레이션을 잡기위해 공격적으로 대응하는 것을 의미하며 경기 침체의 가능성도 그만큼 커진다.

 그런데 연준이 금리 인상을 3.8%를 목표로 한다고 발표했기 때문에 5%에 근접할 가능성은 없다.

그럼에도 4%를 훨씬 넘어 5%에 근접하게 되면 주택 시장은 커다란 문제에 직면한다. 거래가 400만 채 이하로 떨어질 가능성이 높고 매물이 급증하면서 가격이 하락하는 현상이 나타날 것으로 보인다. 그러나 이런 시나리오의 가능성은 매우 희박하다. 

그럼에도 우크라이나 전쟁이 해결되지 않으면서 경제 활동에 피로도를 증가시키고 원자재를 중심으로 실물 경제에 만성적인 가격 피로를 가져올 수 있다. 

또한 지난 2년반 동안 경제에 치명적인 타격을 가져온 팬데믹이 재연되면 금리는 5%에 육박할 가능성이 있다. 이처럼 지금 벌어지는 경제의 발목을 잡고 있는 물가 상승 압박을 가져오는 요인들은 하나같이 단기간에 해결되지 않는 것이란 점에서 더욱 주의가 요망된다. 

연준의 금리 인상을 통한 금융 긴축 정책이 스태그플레이션을 동반하지 않고 효과를 발휘해야만 주택 시장은 살아남을 수 있다.   

모기지 이자율은 7% 초반대까지 

현재 모기지 이자율은 10년물 국채 수익률을 기준으로 예측한 이자율 수준보다 높은 추세를 보이고 있다.

그렇지만 연준이 기준 금리를 올릴수록 모기지 이자율 상승세는 둔화될 가능성이 높다. 주택 구입에 따른 모기지 수요가 이자율에 영향을 미치기 때문에 수요 감소는 갈수록 이자율 상승폭을 줄이게 된다. 프레디 맥의 모기지 이자율과 10년 만기 국채 수익률의 상관관계에 따르면 2.7%일 때 30년 고정 모기지 이자율은 약 4.5%다. 

현재 연준은 연방기금 금리가 약 3.8%까지 상승할 것이라고 예상치를 내놓았고 이는 현실적으로 4%까지 올린다는 것을 의미한다.

이 주기에서 연준 기금 금리가 정점에 도달하면 수익률 곡선은 상당히 평평하게 된다.

즉, 10년 만기 국채 수익률은 연준 기금 금리와 거의 같은 수준이 된다. 연방 기금 최고금리 (3.25%~4.0%)에 대한 현재 추정에 따르면 30년 고정 모기지론은 5.5~6% 사이에서 정점을 찍을 것으로 보인다. 

그런데 최근 모기지 이자율은 저점에서 급격히 상승해 6%를 넘긴 경우도 있다. 그러므로 물가를 고려한다면 6%~7%까지 오를 것으로 보인다.

 모기지 이자율이 2,5%에서 5%가 되면 모기지 월 상환액이 약 35% 증가하며 7%가 넘어가면 50%가 증가하게 된다.

이는 주택 구입에 따른 경제적 부담이 모기지 이자율이 7%에 근접했을 때 눈에 띄게 증가하는 것을 의미하며 심리적 부담도 매우 커지게 된다. 

높은 모기지 이자율은 주택 가격, 재고, 신규 주택 판매 그리고 주택 착공에 부정적인 영향을 미친다.

 모기지 이자율이 6%대에 머문다면 주택 가격은 한자릿수의 느린 상승을 보일 것이다.

이는 주택 가격에 거의 변화가 없는 것을 의미한다.  

그리고 7%대에 들어서면 주택 가격은 정체되면서 부실 주택으로 인해 하락하는 경우도 나타날 수 있다. 주택 불황의 경우 많은 수의 부실 매매 (압류와 숏세일)로 인해 가격이 상당 기간 하락한다. 

 집값은 1982년과 1991년에 정체되었다. 1982년에는 가격이 고점에서 약 1% 하락했고 1991년에는 고점에서 약 3% 하락했다. 이번 주택 시장은 이 시기와 매우 유사한 패턴을 보일 것으로 예상된다.

인플레이션을 감안한 실질 주택 가격은 1982년과 1991년의 정체 기간 동안 하락했다.

1980년대 초반에 실질 가격은 명목 가격이 약간만 하락했지만 고점에서 11% 하락했다. 집주인들은 명목 가격에만 관심이 있어 실제 가격 하락을 눈치채지 못했다. 

90년대 초반에는 명목가격이 3% 하락했음에도 실질가격은 거의 14% 하락했다. 실질 가격은 90년대 중반 몇 년 동안 그대로였다.

 모기지 이자율이 7%에 근접한 시기에 주택 가격은 실질적으로 떨어지게 되므로 이 시기가 주택 구입에는 적기가 된다.

인플레이션이 잡히는 것으로 예상하게 되면 주택 수요는 다시 반등하고 모기지 이자율은 더 오를 가능성이 있다. 이 시기를 파악하려면 리스팅 가격과 매물 수량을 확인할 수 있다. 명목상으로는 주택 가격이 정체되고 실질적으로는 가격이 하락하는 것이다. 그리고 이때 재고 수준은 5~6개월에 가까울 것으로 추정된다. 

주택 매물의 공급 개월수가 높으면 주택 가격은 하락한다. 지금처럼 공급 개월수가 2개월 미만으로 낮으면 주택 가격은 빠르게 상승한다. 수치로는 주택 매매가 500만 채 미만으로 400만 채 후반이며 재고는 200만 채 중반이 된다. 현재 상황으로는 불가능해 보이지만 이는 팬데믹 이전에 나타났던 정상 수준의 하나다. 

그리고 건설 비용의 상승 부담을 안고 있는 주택 건설은 이자율의 상승으로 가장 먼저 수축된다. 그러므로 주택 가격이 최저 수준이 되는 경우 가장 먼저 주택 건설이 위축되고 다음으로 신규 주택 매매가 감소하며 다음으로 기존 주택 매매가 감소하면서 주택 매물이 급증하게 된다. 

이것이 궁극적으로 주택 가격의 정체 즉 실질 가격을 하락을 가져오는 시기에 나타나는 현상이며 이 시점이 주택 구입에 적절한 시기로 2023년 1월에서 5월에 해당된다.